LES FORMALITÉS ADMINISTRATIVES
Gagner des mètres carrés pour agrandir son habitat est un projet qui demande reflexion et surtout qui entraine des obligations. Soyez sans crainte, nous vous assistons dans toutes ces étapes afin de vous aider à obtenir votre déclaration validée. Laissez vous guider !
Nous prenons en charge l’intégralité du dossier de permis de construire ou déclaration préalable et déposons les pièces du dossier en votre nom. Cette prestation est proposée en option sur votre devis.
PREMIÈRE ÉTAPE INCONTOURNABLE : LA MAIRIE
Vous envisagez d’agrandir votre maison en la surélevant ou en construisant, par exemple, un bureau ou un garage. Pour savoir quelle autorisation vous allez solliciter, vous devez savoir si votre construction se trouve dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sol (POS). Vous pouvez obtenir cette information auprès de votre mairie. D’autre part, des règles spécifiques à une ville sont possibles. De plus, la proximité de votre bien avec un bâtiment protégé influence également votre marge de manœuvre
PREMIÈRE ÉTAPE INCONTOURNABLE : LA MAIRIE
Vous envisagez d’agrandir votre maison en la surélevant ou en construisant, par exemple, un bureau ou un garage. Pour savoir quelle autorisation vous allez solliciter, vous devez savoir si votre construction se trouve dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sol (POS). Vous pouvez obtenir cette information auprès de votre mairie. D’autre part, des règles spécifiques à une ville sont possibles. De plus, la proximité de votre bien avec un bâtiment protégé influence également votre marge de manœuvre
DEUXIÈME ÉTAPE : DÉCLARATION PRÉALABLE OU PERMIS DE CONSTRUIRE
La règle de base est la suivante : un permis de construire est obligatoire lorsque les travaux d’agrandissement créent plus de 20m2 de surface supplémentaire (emprise au sol), en dessous de ces 20m2 une déclaration préalable suffit.
Mais depuis le 1er janvier 2012, vous pouvez créer en secteur urbain (zones U) jusqu’à 40 m2 de surface supplémentaire sans permis de construire (une déclaration préalable reste alors obligatoire). Votre commune doit être dotée d’un PLU (plan local d’urbanisme) ou d’un POS (plan d’occupation des sols), ce qui est le cas de 80% des communes. Renseignez vous auprès du service de l’urbanisme de votre mairie et vérifiez si vous vous trouvez en zone UA, UB ou UC.
Attention ! Même dans ces zones, dès lors que la surface totale de votre maison (agrandissement inclus) dépasse 150 m2 vous n’échappez pas au permis de construire :
– Surface ≤ 20 m2 => Déclaration Préalable dans tous les cas
– Surface ≤ 40 m2 (en Zone U) =>
Déclaration Préalable si surface totale ≤ 150 m2
-Permis de construire (avec architecte) si surface totale > 150 m2
TROISIÈME ÉTAPE : DÉPOT EN MAIRIE ET AFFICHAGE
Le délai d’instruction varie suivant les cas :
– Pour une déclaration préalable comptez 1 mois à partir de la date de dépot de la DP
– Pour un permis de construire comptez 2 mois à partir de la date de dépot du PC
L’affichage du permis de construire ou de la déclaration préalable sur le terrain est l’aboutissement de la procédure. Cela signifie que votre projet est dans la légalité et que vous pourrez prochainement commencer vos travaux ! Selon les réglementations, vous devez placer votre panneau de permis de construire, d’une dimension minimale de 80 par 120 cm, devant votre habitation et visible depuis la voie publique. L’autorisation d’urbanisme fournie par la mairie doit figurer sur le panneau. Le panneau doit rester en place pendant toute la durée des travaux. Vous devez inscrire dessus les informations suivantes :
- La référence du dossier
- La date de délivrance du permis de construire
- Les noms des bénéficiaires
- La nature du projet
- La ou les hauteur(s) de la/des constructions s’il y a
- La surface des bâtiments à démolir s’il y a
- La superficie du terrain
- S’il y a un recours à un architecte ainsi que son nom
- L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
- Les droits de recours des tiers
TROISIÈME ÉTAPE : DÉPOT EN MAIRIE ET AFFICHAGE
Le délai d’instruction varie suivant les cas :
– Pour une déclaration préalable comptez 1 mois à partir de la date de dépot de la DP
– Pour un permis de construire comptez 2 mois à partir de la date de dépot du PC
L’affichage du permis de construire ou de la déclaration préalable sur le terrain est l’aboutissement de la procédure. Cela signifie que votre projet est dans la légalité et que vous pourrez prochainement commencer vos travaux ! Selon les réglementations, vous devez placer votre panneau de permis de construire, d’une dimension minimale de 80 par 120 cm, devant votre habitation et visible depuis la voie publique. L’autorisation d’urbanisme fournie par la mairie doit figurer sur le panneau. Le panneau doit rester en place pendant toute la durée des travaux. Vous devez inscrire dessus les informations suivantes :
- La référence du dossier
- La date de délivrance du permis de construire
- Les noms des bénéficiaires
- La nature du projet
- La ou les hauteur(s) de la/des constructions s’il y a
- La surface des bâtiments à démolir s’il y a
- La superficie du terrain
- S’il y a un recours à un architecte ainsi que son nom
- L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
- Les droits de recours des tiers
QU’EST CE QUE LE DÉLAI DE RECOURS DES TIERS
L’affichage de votre permis sur votre terrain déclenche le délai de recours des tiers. Cela veut dire que toute personne justifiant un intérêt peut porter un recours envers votre permis de construire ou déclaration préalable sous condition qu’elle puisse prouver que votre projet affecte directement les conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien. Cette personne peut être un voisin proche de votre habitation par exemple.
Le délai de recours des tiers pour un permis de construire est limité à 2 mois. Il est généralement conseillé d’attendre les 2 mois réglementaires avant de commencer les travaux afin de laisser les tiers s’exprimer.
QUE FAIRE EN CAS DE REFUS ?
Malheureusement, même si vous avez mis tout votre amour à réaliser votre dossier, la mairie peut se donner le droit de refuser votre permis de construire. Et nombreuses peuvent en être les raisons : un projet qui ne correspond pas aux règles d’urbanisme, des pièces graphiques incomplètes ou pas assez détaillées, des pièces manquantes, etc.
Avant de refuser, la mairie peut demander des pièces complémentaires. Il faudra alors vous accrocher pour réaliser les pièces manquantes ou imprécises. À partir du dépôt en mairie des pièces complémentaires, le délai d’instruction du permis de construire repart à zéro.
Si le dossier est catégoriquement refusé c’est qu’il ne colle pas à la réglementation de votre commune. Si toutefois vous êtes persuadé que c’est le cas, vous pouvez toujours engager une procédure par un recours gracieux puis contentieux.
QUE FAIRE EN CAS DE REFUS ?
Malheureusement, même si vous avez mis tout votre amour à réaliser votre dossier, la mairie peut se donner le droit de refuser votre permis de construire. Et nombreuses peuvent en être les raisons : un projet qui ne correspond pas aux règles d’urbanisme, des pièces graphiques incomplètes ou pas assez détaillées, des pièces manquantes, etc.
Avant de refuser, la mairie peut demander des pièces complémentaires. Il faudra alors vous accrocher pour réaliser les pièces manquantes ou imprécises. À partir du dépôt en mairie des pièces complémentaires, le délai d’instruction du permis de construire repart à zéro.
Si le dossier est catégoriquement refusé c’est qu’il ne colle pas à la réglementation de votre commune. Si toutefois vous êtes persuadé que c’est le cas, vous pouvez toujours engager une procédure par un recours gracieux puis contentieux.
COMMENT FAIRE UN DOSSIER DE PERMIS DE CONSTRUIRE OU DÉCLARATION PRÉALABLE ?
Vous devez remplir le formulaire Cerfa n°13406*06 avec l’ensemble des informations correspondant au demandeur et au projet. Le dossier ne s’arrête pas là. Vous devez constituer 8 pièces obligatoires. Plans graphiques, documents graphiques en 3D, descriptions et photographies. Voici la liste :
- La PC1 : un plan de situation du terrain Afin d’identifier les règles d’urbanisme applicables, ce plan permet de situer le terrain sur la commune et de localiser sa zone
- Le PC2 : un plan de masse de la construction à édifier ou modifier Vue aérienne, ce plan fait apparaître les bâtiments existants sur le terrain ainsi que ceux à édifier. Les dimensions et implantations du projet y figurent. Aussi, l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux, les arbres existants et ceux qui seront abattus.
- Le PC3 : un plan de coupe du terrain et de la construction Avant et après les travaux, ce plan montre le profil du terrain . Il indique donc le volume extérieur des construction et leurs implantations par rapport au profil du terrain.
- Le PC4 : une notice descriptive La notice présente le projet dans sa globalité, la configuration du terrain, les matériaux et coloris prévus pour la construction.
- Le PC5 : un plan de façades et des toitures Ces plans permettent d’apprécier l’aspect extérieur de la construction ainsi que ses hauteurs.
- Le PC6 : un document graphique 3D Une modélisation 3D du projet dans son environnement est a insérer. Elle permet à l’administration d’avoir une vision précise du projet visible depuis l’espace public.
- Le PC7 : une photographie situant le terrain dans l’environnement proche Cette photographie présente les constructions proches.
- Le PC8 : une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain Celle-ci présente l’environnement du projet, la rue et les constructions avoisinantes si elles existent.
Des pièces complémentaires viendront s’ajouter à votre dossier suivant les caractéristiques et la localisation de votre projet.
Vous pouvez le faire seul ou nous pouvons vous accompagner dans ces démarches grâce à nos partenaires architectes qui s’occuperont de votre dossier
QUELLES SONT LES TAXES LIÉES AU PERMIS DE CONSTRUIRE ?
La surface taxable est une des surfaces réglementaires prise en compte par les services d’urbanisme. Il est important de la définir précisément car celle-ci permettra de définir les montants des différentes taxes (taxe d’aménagement, taxe foncière, etc.) auxquelles vous pouvez êtes assujettis.
Elle correspond à la somme des surfaces closes et couvertes qui se situent sous une hauteur de 1,80 m. Elle est calculée au nu intérieur des murs.
De cette surface, doivent être déduit :
- les épaisseurs des murs qui donnent sur l’extérieur
- les trémies des escaliers et des ascenseurs
Un bâtiment non clos ou non couvert ne constitue donc pas de la surface taxable. Il peut s’agir d’une terrasse ou d’une pergola par exemple. Parfois, certaines installations non comptabilisées dans la surface taxable, peuvent être soumises à des taxes de façon forfaitaire. Par exemple : une place de stationnement, une installation de panneaux solaires, etc. Pour vous aider à calculer facilement votre surface taxable, le ministère a mis en place une fiche d’aide au calcul.
La taxe d’aménagement s’applique pour les projets de construction, d’agrandissement qui nécessitent un permis de construire. Elle est composée de 3 parts (communale, départementale et régionale). Le poids de chaque part est décidé par délibération locale : par le conseil municipal, le conseil départemental et le conseil régional (pour l’Île-de-France).
La taxe d’aménagement est calculée en multipliant la surface taxable par une valeur forfaitaire au mètre carré, et en appliquant le taux voté par les collectivités. généralement entre 50€ et 100€ du m2 aménagé.
La taxe d’habitation et foncière si votre projet constitue une habitation meublée, le calcul est défini selon des coefficients et des pondérations propres à chaque commune
ETAPE FINALE : DÉCLARATION D’ACHÉVEMENT DES TRAVAUX
Enfin, à l’issue des travaux, il vous faudra impérativement effectuer votre déclaration d’achèvement de travaux auprès de l’administration, à savoir votre mairie. Vous serez également tenu d’aviser, dans les 90 jours, les services fiscaux de la création de votre extension et de les informer de la nouvelle surface habitable de votre maison.
Sachez que, pour les services fiscaux, une construction sera estimée achevée dès lors qu’elle peut être utilisée. Ainsi, vous ne pourrez pas vous appuyer sur le fait que les finitions du type peintures, papiers peints et même revêtements de sol, ne sont pas terminées pour repousser cette échéance.
